L’encadrement des loyers du parc privé à Est Ensemble

L'encadrement des loyers sur le territoire d'Est Ensemble est entré en vigueur pour les baux signés à partir du 1^erdécembre 2021.

C'est un nouveau droit dans la relation entre locataire et propriétaire.

Objectif : mettre fin à une hausse trop importante des loyers sur les neuf villes d’Est Ensemble en contenant la hausse des loyers et en prévenant les loyers abusifs.

De quoi s'agit-il ?

L’encadrement des loyers détermine un loyer de référence en fonction du marché locatif, du secteur géographique et du type de logement : appartement, maison, nombre de pièces, non-meublé ou meublé et époque de construction du bâtiment.

Comment sont définis les loyers de référence ?

Le 1^er juin de chaque année, le préfet de la région Île-de-France fixe par arrêté les loyers :
⇒ un loyer de référence au m²
⇒ un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %)
⇒ un loyer de référence minoré (diminué de 30 %),

Les loyers de référence sont fixés en fonction de l’évolution des loyers étudiés par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).

Comment connaître votre loyer de référence ?

un simulateur interactif permet de connaître le loyer de référence de son logement

Quels sont les logements et les baux concernés par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés depuis le 1^erdécembre 2021.

Mon logement est-il concerné par l'encadrement des loyers ?

OUI	NON
résidence principale ou à usage mixte (professionnel et résidence principale) contrat de location vide ou meublé bail mobilité logement locatif intermédiaire	logement géré par un organisme HLM ou SEM logement conventionné ANAH (article L3512 et L831-1 du CCH) logement soumis à la loi de 1948 contrat de location saisonnière (meublé de tourisme) logement meublé exploité ou géré avec services de type prestations d’établissement à caractère hôtelier

Je suis locataire d'un logement privé : que faire si mon loyer ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Si vous avez un bail signé depuis le 1^er décembre 2021 et que votre loyer hors charges est supérieur au loyer de référence majoré :

Vous pouvez demander à votre propriétaire, par courrier recommandé, la mise en conformité du loyer et le remboursement des trop-perçus. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou contester votre demande.

En cas d’absence de réponse ou de contestation du propriétaire, vous pouvez vous adresser à la Commission départementale de conciliation (CDC) qui vous proposera une séance de conciliation avec le propriétaire, sur la base de pièces justificatives (bail, échanges de courrier...) :

cdc93.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr

DRIHL 93
Commission départementale de conciliation
7, esplanade Jean Moulin
Bâtiment André-Malraux
93003 Bobigny CEDEX

Vous pouvez également saisir le préfet afin qu’il demande au propriétaire de mettre le contrat en conformité et de rembourser les trop-perçus éventuels. À défaut : une amende administrative sera prononcée à son encontre.

encadrementdesloyers-93@developpement-durable.gouv.fr

DRIHL 75
Service de l'habitat et de la rénovation urbaine
5, Rue Leblanc
75911 PARIS CEDEX 15

Je suis propriétaire/bailleur d'un logement privé

⇒ Que dois-je faire pour être en conformité avec la loi ?

La mise en application de l’encadrement des loyers est obligatoire lors de la signature d’un nouveau bail :

pour une première mise en location
en cas de renouvellement de bail
lors d’un changement de locataire

Les contrats de location doivent mentionner :

le loyer de référence
le loyer de référence majoré du logement,
si un complément de loyer est appliqué, la justification détaillée et le montant

Le loyer (hors charges) des logements mis en location ne peut excéder le loyer de référence majoré.

⇒ Quels risques est-ce que j’encours en cas de non-respect de la loi ?

En cas de non-respect du loyer de référence majoré, en tant que bailleur, je peux être mis en demeure par le Préfet de procéder à la mise en conformité du contrat et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.
À défaut, je recevrai une amende dont le montant peut aller jusqu'à 15 000 €

Besoin d’un conseil ?

L’ADIL 93 (l’Agence départementale d’information sur le logement de Seine-Saint-Denis) conseille les propriétaires bailleurs, les professionnels de l’immobilier et les locataires sur la mise en place de l’encadrement des loyers.
L’ADIL 93 est joignable par mail : adil93@wanadoo.fr et au 01 48 51 17 45
Sur rendez-vous dans les permanences droit au logement organisées dans différents points d’accès aux droits du territoire

Foire aux questions :

Quelle est la surface prise en compte pour le calcul du loyer ?
Les loyers de références sont définis en m² de surface habitable qui doit être mentionnée dans le bail.

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Le loyer appliqué doit donc être calculé sur la base de la surface telle que définie par cette disposition.

Les parkings sont-ils soumis à l’encadrement des loyers ?
Les places de parking peuvent être louées :
> soit en qualité d’accessoire du logement, auquel cas le bail d’habitation mentionne la présence du parking et le loyer global fixé prend en compte le prix du parking. Par conséquent, le loyer global parking compris est soumis à l’encadrement du niveau des loyers ;
> soit par le biais d’un contrat distinct, soumis aux règles du code civil (art. 1719 code civil). Auquel cas, son loyer n’est pas pris en compte dans l’encadrement des loyers.

Je suis agent immobilier, quelle est ma responsabilité en cas de non-conformité ?
En qualité de gestionnaire mandaté par le propriétaire, l’agent dispose d’une obligation d’information vis-à-vis du propriétaire et du locataire. Cette responsabilité est encore plus forte si l’agent se voit confier la rédaction des actes : il est soumis à une obligation de résultat, ce qui sous-entend un contrat conforme aux dispositions prévues par la loi.

En cas de complément de loyer :
Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de base si le logement présente une particularité telle que l’on pourrait considérer qu’elle se situe dans un cadre d’exception (vue remarquable) et/ou avec des équipements très spécifiques ou de grand standing la distinguant de tous les appartements de la même catégorie dans le même secteur géographique.

Si le complément de loyer appliqué me semble trop élevé ?
Si vous estimez votre complément de loyer trop élevé, vous pouvez le contester dans un délai de 3 mois après la signature du bail, en contactant par courrier ou par mail la Commission départementale de conciliation (CDC), qui vous répondra par une convocation à une séance de conciliation avec le propriétaire :