Après plus de deux ans de mobilisation, l’arrêté fixant l’encadrement des loyers sur Est Ensemble a été signé par l’État. Il est entré en vigueur pour les baux signés à partir du 1er décembre 2021 afin de limiter la hausse des loyers sur le territoire.
Objectif : mettre fin à une hausse trop importante des loyers sur les neuf villes d’Est Ensemble
Le loyer médian hors charges en 2019 s’élevait à 18€ par mètre carré pour Est Ensemble, soit plus que que celui de grandes métropoles (14,9€ en métropole de Nice, 12,7€ à Montpellier, 12,2€ à Bordeaux ou Lyon).
L’encadrement des loyers du parc privé répond principalement à deux objectifs : contenir la hausse des loyers et prévenir les loyers abusifs. C’est un nouveau droit dans la relation entre locataire et propriétaire.
Avec la création de l’Office territorial de l'habitat pour défendre le logement public, la mise en place de l’Office foncier solidaire pour lutter contre la spéculation foncière, l’instauration du permis de louer pour lutter contre les marchands de sommeil, l’encadrement des loyers vient compléter les dispositifs mis en place ces derniers mois par Est Ensemble en lien étroit avec les Villes pour garantir aux habitantes et aux habitants le droit de vivre sur le territoire dans des logements dignes et abordables et faire vivre la mixité sociale.
En savoir plus sur l’action d’Est Ensemble pour l’habitat sur le territoire
Comment sont définis les loyers de référence ?
Chaque année, le préfet de la région Île-de-France fixe par arrêté les loyers de référence :
> un loyer de référence,
> un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %)
> un loyer de référence minoré (diminué de 30 %),
Le loyer de référence est déterminé en fonction du marché locatif, du secteur géographique et du type de logement : appartement, maison, nombre de pièces, non-meublé ou meublé et époque de construction du bâtiment. Les loyers sont indiqués au m2 de surface habitable.
Focus : comment les loyers de référence sont calculés ?
L’étude des loyers pratiqués sur le territoire à partir des caractéristiques du parc de logements locatif et l’observation de l’évolution des niveaux de loyers est réalisée par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). L’OLAP réalise chaque année des médianes de ces loyers et les transmet aux services de la préfecture de région. Elles servent à déterminer les loyers de référence.
Quels sont les logements et les baux concernés par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021 pour les locations non-meublées et meublées : nouveaux emménagements, renouvellements de baux et baux mobilité. Il s’ajoute au décret annuel de limitation de la hausse en cas de relocation.
Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?
| OUI | NON |
|
|
Comment connaître le loyer de référence des logements locatifs privés ?
>>> Une carte interactive permet de connaître dès maintenant le loyer de référence de son logement :
https://loyers.est-ensemble.fr/
JE SUIS LOCATAIRE D'UN LOGEMENT PRIVÉ
Que faire si mon loyer ne respecte pas l’encadrement des loyers ?
Si mon loyer est trop élevé ?
Si vous avez un bail signé depuis le 1er décembre 2021 et que votre loyer hors charges est supérieur au loyer de référence majoré, vous pouvez demander la mise en conformité à votre propriétaire en demandant un nouveau loyer conforme par lettre recommandéé. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou contester votre demande.
En cas d’absence de réponse ou de contestation du propriétaire, vous devez contacter par courrier ou mail la Commission départementale de conciliation (CDC) (uthl93.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr) qui vous répondra par une convocation à une séance de conciliation avec le propriétaire. Lors de la séance de conciliation :
> S’il y a accord, un avis de conciliation est rédigé en séance.
> En cas de désaccord un avis de nonconciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge.
Si le complément de loyer appliqué me semble trop élevé ?
Si vous estimez votre complément de loyer trop élevé, vous pouvez le contester dans un délai de 3 mois après la signature du bail, en contactant par courrier ou par mail la Commission départementale de conciliation (CDC), qui vous répondra par une convocation à une séance de conciliation avec le propriétaire :
> S’il y a accord un avis de conciliation est rédigé en séance.
> En cas de désaccord un avis de nonconciliation est rédigé en séance. Vous pouvez alors saisir le juge dans un délais de 3 mois après avoir reçu l’avis de conciliation
À noter que vous n’avez pas à argumenter votre contestation, c’est au propriétaire de justifier l’application d’un complément de loyer. Dans les deux cas, le montant du loyer indiqué sur le document de conciliation ou sur la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
> Si mon contrat de location n’est pas conforme ?
Si les mentions obligatoires ne sont pas mentionnées au contrat de location (loyer de référence, loyer de référence majoré et justification au complément de loyer s’il est appliqué), vous devez envoyer à votre propriétaire un courrier en lettre recommandée de demande de mise en conformité dans un délai de 1 mois à compter de la prise d’effet du bail :
> Votre propriétaire dispose alors de 1 mois pour vous répondre et mettre le contrat de location en conformité.
> En cas d’absence de réponse ou s'il refuse, vous avez jusqu'à 3 mois à compter de votre demande de mise en conformité du contrat pour saisir le tribunal judiciaire. Une diminution du loyer pourra être appliquée. La sanction sera appréciée par le juge.
JE SUIS PROPRIÉRAIRE BAILLEUR D'UN LOGEMENT PRIVÉ
> Que dois-je faire pour être en conformité avec la loi ?
L’encadrement des loyers définit donc un prix de loyer à ne pas dépasser, il s’agit du loyer de référence majoré.
La mise en application est obligatoire lors de la signature d’un nouveau bail :
> pour une première mise en location
> en cas de renouvellement de bail (nouveau contrat)
> lors d’un changement de locataire
Les contrats de location signés à partir du 1er décembre 2021 doivent mentionner :
> le loyer de référence
> le loyer de référence majoré du logement,
> si un complément de loyer est appliqué, la justification détaillée et le montant
Le loyer (hors charges) des logements mis en location ne peut excéder le loyer de référence majoré. En dessous du loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement.
Exceptionnellement, lorsque le prix du loyer est égal au loyer de référence majoré, un complément de loyer peut être appliqué en justifiant de caractéristiques de confort ou localisation spécifique (en comparaison avec des références de logement présentant des caractéristiques et une localisation similaire).
> Quels risques j’encours en cas de non-respect de la loi ?
En cas de non-respect du loyer de référence majoré, le bailleur peut être mis en demeure par le Préfet, de procéder à la mise en conformité du contrat et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.
À défaut, une amende, dont le montant peut aller jusqu'à :
> 5 000 € pour une personne physique
> 15 000 € pour une personne morale
Besoin d’un conseil ?
L’ADIL 93 (l’Agence départementale d’information sur le logement de Seine-Saint-Denis) conseille les propriétaires bailleurs, les professionnels de l’immobilier et les locataires sur la mise en place de l’encadrement des loyers.
L’ADIL 93 est joignable par mail : adil93@wanadoo.fr et au 01 48 51 17 45
Sur rendez-vous dans les permanences droit au logement organisées dans différents points d’accès aux droits du territoire :
Point-Justice du Pré Saint-Gervais, Mairie du Pré Saint-Gervais, 1 rue Emile Auglier, 93 310 Le Pré Sant-Gervais, T. 01 49 42 73 00
Point-Justice de Noisy-le-Sec, 9 rue Saint-Just, 93 130 Noisy-le-Sec, T. 01 83 74 55 35
Maison de Justice et du droit de Pantin, 25 ter, rue du Pré Saint-Gervais, 93500 Pantin, T. 01 83 74 57 70
Point-Justice de Bondy, Maison de la jeunesse et des services publics, 1 avenue Jean LEBAS, 93 140 Bondy, T. 01 71 86 64 30
Foire aux questions :
> Quelle est la surface prise en compte sur le calcul du loyer ?
L’article 140 de la loi ELAN, relatif au dispositif de l’encadrement du niveau des loyers, précise que les loyers de références fixés par arrêté préfectoral sont déterminés par m² de surface habitable.
La surface habitable est définie à l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Le loyer doit donc être calculé sur la base de la surface telle que définie par cette disposition.
> À quelles conditions peut-on appliquer un complément de loyer ?
Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de base, à condition que :
> Le loyer de base ne soit pas inférieur au loyer de référence majoré ;
> Le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (loi ELAN : art. 140, III, B).
Ces caractéristiques sont les suivantes :
> ne pas avoir été déjà prises en compte pour déterminer les loyers de référence ; il ne peut donc s’agir ni du type de location (meublée ou vide), ni du nombre de pièce principales, ni de l’époque de construction (ou tout autre élément défini localement pour fixer les catégories des loyers de référence) ;
> être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
> ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.
> Les parkings compris dans les contrats de location sont-ils soumis au contrat de location ?
Les places de parking peuvent être louées :
> soit en qualité d’accessoire du logement, auquel cas le bail d’habitation mentionne la présence du parking;
> soit par le biais d’un contrat distinct, soumis aux règles du code civil (art. 1719 code civil).
Lorsque le parking figure dans le bail en qualité d’accessoire au logement, le loyer global fixé prend en compte le prix du parking. Par conséquent, le loyer global parking compris doit être soumis à l’encadrement du niveau des loyers.
> Je suis agent immobilier, quelle est ma responsabilité en cas de non-conformité ?
La responsabilité en cas litige sur la non-conformité du loyer ou du contrat de location incombe au propriétaire.
Cependant, en qualité de gestionnaire mandaté par le propriétaire, l’agent dispose d’une obligation d’information vis-à-vis du propriétaire et du locataire. Cette responsabilité est encore plus forte si l’agent se voit confier la rédaction des actes : il est soumis à une obligation de résultat, ce qui sous-entend un contrat conforme aux dispositions prévues par la loi.